Cómo comprar una vivienda con hipoteca
Una de las decisiones financieras más importantes que podemos tomar es si comprar o alquilar una vivienda. Antes de lanzarse a firmar un préstamo hipotecario, conviene conocer todos los factores que influyen en el proceso, desde cuánto se necesita ahorrar hasta cómo afectan los tipos de interés o la situación del comprador.
Para acceder a una hipoteca, el comprador debe disponer de al menos un 31 % del precio de venta de la vivienda:
Ejemplo práctico: compra de una vivienda de 300.000 € en País Vasco:
Además del pago inicial, hay varios gastos que se deben considerar al comprar una vivienda:
Al comprar un inmueble, el banco te suele prestar el 80 % del valor de venta (70 % para segundas residencias). No obstante, algunas entidades ofrecen financiación superior al 80% a clientes con un buen perfil (funcionarios, ingresos elevados, historial crediticio impecable, etc.), llegando hasta el 100% de financiación en algunos casos.
Cabe destacar que cuanto mayor sea el pago inicial al vendedor, menor será la cantidad financiada por el banco en forma de hipoteca y, por tanto, menor será la cuota mensual a pagar. De esta forma, aunque un banco te ofrezca una financiación del 80 % del valor de venta, se puede pedir menos dinero, por ejemplo, un 50 % del valor.
El plazo de devolución de un préstamo hipotecario suele oscilar entre 20 y 30 años, aunque existen contratos más cortos o largos según la entidad bancaria, la edad del comprador y su capacidad de pago. A más plazo, menor es la cuota mensual de la hipoteca, pero más intereses se acaban pagando al final de la misma.
En España no existe una edad máxima para solicitar una hipoteca, pero en la práctica las entidades bancarias suelen establecer límites. Lo habitual es que el préstamo hipotecario deba quedar totalmente amortizado antes de que el titular alcance los 75 años. Por este motivo, cuanto mayor sea el comprador, menor será el plazo.
Los bancos suelen conceder hipotecas a perfiles que puedan destinar hasta un 35 % de su salario mensual al pago de la cuota. Aun así, antes de comprometerse con una hipoteca, es fundamental analizar:
El proceso de compra de una vivienda depende de varios factores, pero suele tardar entre uno y cuatro meses, desde la reserva hasta la firma de la escritura ante Notario. Los pasos habituales son:
Comprar una vivienda requiere de planificación y análisis de varios factores: tener ahorros disponibles, capacidad de pago, estabilidad laboral, elegir bien la ubicación del inmueble, analizar los tipos de interés ofrecidos por los distintos bancos y tener claros los gastos asociados a la compra. Con un mínimo del 31 % del precio ahorrado y evaluando cuidadosamente el resto de variables, se puede llegar a comprar una vivienda. ¡A por ello!.
Desembolso inicial
Para acceder a una hipoteca, el comprador debe disponer de al menos un 31 % del precio de venta de la vivienda:
- Un 20 % como pago inicial al vendedor.
- Un 4 - 10 % para impuestos: ITP para vivienda usada (4 - 10 %) o IVA para vivienda nueva (10 %).
- Un 1 % para gastos adicionales.
Ejemplo práctico: compra de una vivienda de 300.000 € en País Vasco:
-
Pago inicial (20 %):
20 % de 300.000 € → 60.000 € abonados directamente al vendedor. -
Impuestos:
-
Vivienda usada (ITP):
ITP al 4 % → 12.000 € -
Vivienda nueva (IVA):
IVA al 10 % → 30.000 €
-
Vivienda usada (ITP):
-
Gastos adicionales (~1 %):
Notaría, registro de la propiedad, tasación y gestoría → 3.000 €
Gastos adicionales
Además del pago inicial, hay varios gastos que se deben considerar al comprar una vivienda:
- Notaría: gastos de escritura pública que certifica la propiedad.
- Registro de la propiedad: para inscribir legalmente la vivienda a tu nombre.
- Gestoría: si se contrata para tramitar la hipoteca y los impuestos.
- Seguros: algunas entidades obligan a pagar el seguro de hogar por adelantado.
Mayor financiación
Al comprar un inmueble, el banco te suele prestar el 80 % del valor de venta (70 % para segundas residencias). No obstante, algunas entidades ofrecen financiación superior al 80% a clientes con un buen perfil (funcionarios, ingresos elevados, historial crediticio impecable, etc.), llegando hasta el 100% de financiación en algunos casos.
Cabe destacar que cuanto mayor sea el pago inicial al vendedor, menor será la cantidad financiada por el banco en forma de hipoteca y, por tanto, menor será la cuota mensual a pagar. De esta forma, aunque un banco te ofrezca una financiación del 80 % del valor de venta, se puede pedir menos dinero, por ejemplo, un 50 % del valor.
Plazo
El plazo de devolución de un préstamo hipotecario suele oscilar entre 20 y 30 años, aunque existen contratos más cortos o largos según la entidad bancaria, la edad del comprador y su capacidad de pago. A más plazo, menor es la cuota mensual de la hipoteca, pero más intereses se acaban pagando al final de la misma.
En España no existe una edad máxima para solicitar una hipoteca, pero en la práctica las entidades bancarias suelen establecer límites. Lo habitual es que el préstamo hipotecario deba quedar totalmente amortizado antes de que el titular alcance los 75 años. Por este motivo, cuanto mayor sea el comprador, menor será el plazo.
Capacidad de pago
Los bancos suelen conceder hipotecas a perfiles que puedan destinar hasta un 35 % de su salario mensual al pago de la cuota. Aun así, antes de comprometerse con una hipoteca, es fundamental analizar:
- Estabilidad laboral y previsibilidad de ingresos.
- Obligaciones previas: hijos, estudios, actividades extraescolares, otros préstamos.
Proceso de compra
El proceso de compra de una vivienda depende de varios factores, pero suele tardar entre uno y cuatro meses, desde la reserva hasta la firma de la escritura ante Notario. Los pasos habituales son:
- Reservar la vivienda en una inmobiliaria.
- Firmar un contrato de arras con el vendedor.
- Solicitar una hipoteca fija, mixta o variable en un banco.
- Superar la revisión de riesgos del banco.
- Realizar la tasación de la vivienda.
- Obtener una oferta hipotecaria del banco.
- Firmar la escritura ante notario y registrar la propiedad.
Reflexión final
Comprar una vivienda requiere de planificación y análisis de varios factores: tener ahorros disponibles, capacidad de pago, estabilidad laboral, elegir bien la ubicación del inmueble, analizar los tipos de interés ofrecidos por los distintos bancos y tener claros los gastos asociados a la compra. Con un mínimo del 31 % del precio ahorrado y evaluando cuidadosamente el resto de variables, se puede llegar a comprar una vivienda. ¡A por ello!.
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