¿Amortizar hipoteca o invertir?
¿Amortizar hipoteca o invertir? la eterna pregunta de quien tiene una hipoteca y cierta capacidad de ahorro. En este artículo voy a tratar de explicar cuál de estas dos opciones pone más dinero en tu bolsillo al final de la vida de una hipoteca valiéndome de escenarios posibles extraídos del mundo real. Así, dejaré de lado sentimientos como el de tener una casa pagada cuanto antes y me centraré en mostrar cómo acumular el máximo capital.
Antes de nada, recordar que previamente a emplear dinero en pagar una deuda hipotecaria o en contratar depósitos o fondos, uno debería tener un fondo de emergencia con el suficiente dinero líquido como para hacer frente a 6 meses de gastos, como mínimo. Solo con este fondo para imprevistos bien formado uno debería plantearse destinar el dinero que pueda ahorrar a invertir o a amortizar una hipoteca.
Para concluir esta introducción, aclarar que todos los supuestos explicados en los ejemplos hacen referencia a hipotecas en formato de tipo de interés fijo. La verdad es que yo no concibo meterme en una hipoteca a tipo variable - me gusta saber lo que voy a pagar - y animo a todo aquél que esté leyendo estas líneas y tenga una hipoteca a tipo variable a amortizarla y deshacerse de ella cuanto antes o a cambiarla por una a tipo fijo.
Imagina que tienes una hipoteca a tipo fijo al 2% a 30 años por valor de 200.000 €. Con estos datos, pagarías 843,21 € al mes como cuota con lo que, al cabo de 30 años, habrías pagado 303.554,53 € al banco que te concedió el préstamo, de los cuales 103.554,53 € serían puros intereses. Es decir, pidiendo 200k para comprar una vivienda acabarías pagando 100k adicionales al banco en concepto de intereses pasados 30 años. Casi nada.
Si tienes cierta capacidad de ahorro, te puedes plantear reducir el dinero pagado al banco en forma de intereses amortizando hipoteca (es decir, devolviendo dinero al banco de forma anticipada) o dedicando el ahorro que puedas juntar cada año a invertir para, al final de la vida de la hipoteca, tener más dinero en el bolsillo además de la casa pagada. Pero ¿qué es mejor: amortizar la hipoteca y luego invertir o no amortizar e invertir todo el ahorro?
Para reducir el monto pagado en concepto de intereses, podrías realizar una amortización cada año o cada mes o con la periodicidad que quieras, con el objetivo de reducir el dinero pagado al banco en forma de intereses. Si pudieras destinar 10.000 €/año a devolver dinero al banco en un pago, es decir, a realizar una amortización parcial anual de la hipoteca en forma de ahorro de tiempo, reducirías el número de años de la hipoteca a casi la mitad, es decir, de 30 años bajarías a 16 años, reduciendo con ello los intereses totales a pagar al banco de 103k a 46k.
Dicho de otro modo, ahorrando 10.000 € al año (que podrían ser 5.000 € aportados por ti y 5.000 € de tu pareja) y destinándolos a amortizar la hipoteca, te ahorrarías 57.000 € en intereses y reducirías la vida de la hipoteca de 30 años a 16 años. Si luego siguieras ahorrando 10.000 €/año, podrías aportarlos a un fondo de inversión durante 14 años más y, con un retorno de un 10% anual, acabarías con 279.749,83 € en el balance del fondo, habiendo aportado de tu bolsillo 140.000,00 € y habiendo generado 139.749,83 € en intereses durante esos 14 años.
Si tu capacidad de ahorro es de 10.000 €/año (por poner un ejemplo con un número redondo) y quieres invertir ese dinero para multiplicarlo, puedes invertirlo en distintos vehículos de inversión como por ejemplo un fondo de inversión o un depósito bancario. Eligiendo un ejemplo clásico, un fondo indexado que replique el desempeño del índice bursátil S&P 500, invirtiendo en él podrías lograr un retorno anual aproximado del 10% nominal según el desempeño del S&P 500 en los últimos 100 años.
Así, invirtiendo 10.000 € al año durante 30 años, es decir, pagando la hipoteca mes a mes sin amortizar dinero extra y realizando aportaciones anuales de 10.000 € al fondo mencionado durante 30 años, acabarías con la casa pagada y 1.644.940,23 € presentes en el fondo de inversión, de los cuales 1.344.940,23 € serían intereses generados por tu dinero, con una aportación total por tu parte de tan solo 300.000 € respecto al más de millón y medio de euros obtenido tras haber estado 30 años invirtiendo.
Nadie puede asegurar que el S&P 500 u otro fondo devuelvan un 10% anualizado durante 30 años (y mucho menos a 14 años). No obstante, aunque el tipo de interés obtenido por el fondo fuera algo menor, seguiría ganando la opción de invertir el dinero en vez de amortizar y luego invertir puesto que el interés compuesto tendría más años para actuar y el capital final sería superior invirtiendo que amortizando + invirtiendo.
La opción de invertir se hace evidente sobretodo en hipotecas firmadas a tipos bajos, como los que se pudieron ver entre 2020 y 2022. Así, si uno tiene una hipoteca a un 1,5% TAE y consigue depósitos bancarios a un 3,45% TAE (como los que se empezaron a ver en 2022) es obvio que sale más a cuenta invertir encadenando depósitos a un TAE superior al TAE de la hipoteca. Al fin y al cabo, los depósitos sí tienen un retorno asegurado.
En el otro lado tenemos un supuesto donde tendría sentido amortizar sí o sí. Este supuesto parte de tener un tipo de interés elevado en la hipoteca, digamos de un 4%. Como decía, nadie nos asegura un retorno exacto en un fondo de inversión ni es fácil ver depósitos a más de un 4%, pero amortizando una hipoteca a un 4% TAE estaríamos embolsándonos el equivalente a un 4% en intereses que no pagaríamos al banco.
En resumen, si tienes una hipoteca fija con un tipo menor a un 4% TAE, pienso que la mejor opción es destinar tus ahorros a invertir en fondos indexados o depósitos. Si, por el contrario, tu hipoteca tiene un tipo de interés de un 4% o superior, es más sensato realizar amortizaciones parciales (siempre que no tengas que pagar comisiones por amortizar) y asegurar así un retorno de la inversión equivalente al tipo de interés que pagues por la hipoteca.
Ejemplo real: tengo una hipoteca al 2,71% TAE, por tanto, necesito un depósito que rinda a más de un 2,71% para que este sea más atractivo que amortizar deuda hipotecaria, pero ¿a cuánto debe rentar el depósito?
Para averiguarlo, se debe dividir la TAE de la hipoteca entre 0,81 para tener en cuenta el 19% de impuestos:
2,71 / 0,81 = 3,34
Esto significa:
• Ganaría lo mismo invirtiendo a un 3,34% TAE que lo que dejaría de pagar en intereses si amortizara hipoteca.
• Para ganar más invirtiendo que amortizando, necesitaría un producto que ofreciera un 3,35% TAE o superior.
• Para retornos por debajo de un 3,34% TAE, la opción más rentable sería siempre amortizar hipoteca.
En este punto, debo recordar que invirtiendo, el dinero se queda en tu bolsillo y puedes usarlo más adelante para amortizar o para gastarlo en lo que quieras. Por otro lado, si devuelves dinero al banco realizando una amortización extra, ya no tendrás acceso a ese dinero si lo necesitas en un futuro para hacer frente a un gasto.
Antes de nada, recordar que previamente a emplear dinero en pagar una deuda hipotecaria o en contratar depósitos o fondos, uno debería tener un fondo de emergencia con el suficiente dinero líquido como para hacer frente a 6 meses de gastos, como mínimo. Solo con este fondo para imprevistos bien formado uno debería plantearse destinar el dinero que pueda ahorrar a invertir o a amortizar una hipoteca.
Para concluir esta introducción, aclarar que todos los supuestos explicados en los ejemplos hacen referencia a hipotecas en formato de tipo de interés fijo. La verdad es que yo no concibo meterme en una hipoteca a tipo variable - me gusta saber lo que voy a pagar - y animo a todo aquél que esté leyendo estas líneas y tenga una hipoteca a tipo variable a amortizarla y deshacerse de ella cuanto antes o a cambiarla por una a tipo fijo.
Punto de partida
Imagina que tienes una hipoteca a tipo fijo al 2% a 30 años por valor de 200.000 €. Con estos datos, pagarías 843,21 € al mes como cuota con lo que, al cabo de 30 años, habrías pagado 303.554,53 € al banco que te concedió el préstamo, de los cuales 103.554,53 € serían puros intereses. Es decir, pidiendo 200k para comprar una vivienda acabarías pagando 100k adicionales al banco en concepto de intereses pasados 30 años. Casi nada.
Si tienes cierta capacidad de ahorro, te puedes plantear reducir el dinero pagado al banco en forma de intereses amortizando hipoteca (es decir, devolviendo dinero al banco de forma anticipada) o dedicando el ahorro que puedas juntar cada año a invertir para, al final de la vida de la hipoteca, tener más dinero en el bolsillo además de la casa pagada. Pero ¿qué es mejor: amortizar la hipoteca y luego invertir o no amortizar e invertir todo el ahorro?
Escenario A: Amortizar primero e invertir después
Para reducir el monto pagado en concepto de intereses, podrías realizar una amortización cada año o cada mes o con la periodicidad que quieras, con el objetivo de reducir el dinero pagado al banco en forma de intereses. Si pudieras destinar 10.000 €/año a devolver dinero al banco en un pago, es decir, a realizar una amortización parcial anual de la hipoteca en forma de ahorro de tiempo, reducirías el número de años de la hipoteca a casi la mitad, es decir, de 30 años bajarías a 16 años, reduciendo con ello los intereses totales a pagar al banco de 103k a 46k.
Dicho de otro modo, ahorrando 10.000 € al año (que podrían ser 5.000 € aportados por ti y 5.000 € de tu pareja) y destinándolos a amortizar la hipoteca, te ahorrarías 57.000 € en intereses y reducirías la vida de la hipoteca de 30 años a 16 años. Si luego siguieras ahorrando 10.000 €/año, podrías aportarlos a un fondo de inversión durante 14 años más y, con un retorno de un 10% anual, acabarías con 279.749,83 € en el balance del fondo, habiendo aportado de tu bolsillo 140.000,00 € y habiendo generado 139.749,83 € en intereses durante esos 14 años.
Escenario B: Solo invertir
Si tu capacidad de ahorro es de 10.000 €/año (por poner un ejemplo con un número redondo) y quieres invertir ese dinero para multiplicarlo, puedes invertirlo en distintos vehículos de inversión como por ejemplo un fondo de inversión o un depósito bancario. Eligiendo un ejemplo clásico, un fondo indexado que replique el desempeño del índice bursátil S&P 500, invirtiendo en él podrías lograr un retorno anual aproximado del 10% nominal según el desempeño del S&P 500 en los últimos 100 años.
Así, invirtiendo 10.000 € al año durante 30 años, es decir, pagando la hipoteca mes a mes sin amortizar dinero extra y realizando aportaciones anuales de 10.000 € al fondo mencionado durante 30 años, acabarías con la casa pagada y 1.644.940,23 € presentes en el fondo de inversión, de los cuales 1.344.940,23 € serían intereses generados por tu dinero, con una aportación total por tu parte de tan solo 300.000 € respecto al más de millón y medio de euros obtenido tras haber estado 30 años invirtiendo.
Veredicto
Nadie puede asegurar que el S&P 500 u otro fondo devuelvan un 10% anualizado durante 30 años (y mucho menos a 14 años). No obstante, aunque el tipo de interés obtenido por el fondo fuera algo menor, seguiría ganando la opción de invertir el dinero en vez de amortizar y luego invertir puesto que el interés compuesto tendría más años para actuar y el capital final sería superior invirtiendo que amortizando + invirtiendo.
La opción de invertir se hace evidente sobretodo en hipotecas firmadas a tipos bajos, como los que se pudieron ver entre 2020 y 2022. Así, si uno tiene una hipoteca a un 1,5% TAE y consigue depósitos bancarios a un 3,45% TAE (como los que se empezaron a ver en 2022) es obvio que sale más a cuenta invertir encadenando depósitos a un TAE superior al TAE de la hipoteca. Al fin y al cabo, los depósitos sí tienen un retorno asegurado.
En el otro lado tenemos un supuesto donde tendría sentido amortizar sí o sí. Este supuesto parte de tener un tipo de interés elevado en la hipoteca, digamos de un 4%. Como decía, nadie nos asegura un retorno exacto en un fondo de inversión ni es fácil ver depósitos a más de un 4%, pero amortizando una hipoteca a un 4% TAE estaríamos embolsándonos el equivalente a un 4% en intereses que no pagaríamos al banco.
En resumen, si tienes una hipoteca fija con un tipo menor a un 4% TAE, pienso que la mejor opción es destinar tus ahorros a invertir en fondos indexados o depósitos. Si, por el contrario, tu hipoteca tiene un tipo de interés de un 4% o superior, es más sensato realizar amortizaciones parciales (siempre que no tengas que pagar comisiones por amortizar) y asegurar así un retorno de la inversión equivalente al tipo de interés que pagues por la hipoteca.
Anexo: Depósito VS Hipoteca
Ejemplo real: tengo una hipoteca al 2,71% TAE, por tanto, necesito un depósito que rinda a más de un 2,71% para que este sea más atractivo que amortizar deuda hipotecaria, pero ¿a cuánto debe rentar el depósito?
Para averiguarlo, se debe dividir la TAE de la hipoteca entre 0,81 para tener en cuenta el 19% de impuestos:
2,71 / 0,81 = 3,34
Esto significa:
• Ganaría lo mismo invirtiendo a un 3,34% TAE que lo que dejaría de pagar en intereses si amortizara hipoteca.
• Para ganar más invirtiendo que amortizando, necesitaría un producto que ofreciera un 3,35% TAE o superior.
• Para retornos por debajo de un 3,34% TAE, la opción más rentable sería siempre amortizar hipoteca.
En este punto, debo recordar que invirtiendo, el dinero se queda en tu bolsillo y puedes usarlo más adelante para amortizar o para gastarlo en lo que quieras. Por otro lado, si devuelves dinero al banco realizando una amortización extra, ya no tendrás acceso a ese dinero si lo necesitas en un futuro para hacer frente a un gasto.
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