Cómo funciona una extinción de condominio
En ocasiones, dos o más individuos pueden compartir la propiedad de un mismo inmueble. Esta co-propiedad suele surgir tras una herencia, donde varios hermanos comparten la propiedad de una vivienda heredada, o cuando una pareja decide adquirir una vivienda conjuntamente. Y cuando una vivienda es propiedad de dos o más individuos, uno de ellos puede querer comprarle al otro su parte. Esto se hace con una extinción de condominio.
Un condominio es la condición por la cual la propiedad de un objeto, comúnmente un inmueble, es compartida por dos o más personas. Es, esencialmente, un dominio compartido, donde múltiples individuos comparten la titularidad de un mismo bien. La extinción de condominio, por su parte, es la disolución de la situación de propiedad en común de un bien, y suele implicar la adjudicación del pleno dominio del bien a uno de sus propietarios. El condominio recibe otros nombres como: proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes, siendo "extinción de comunidad" o "disolución de comunidad" expresiones equivalentes a extinción de condominio.
La extinción de condominio puede ser solicitada por los copropietarios del bien en cualquier momento y se materializa cuando una de las partes desea poner fin a la copropiedad, ya que nadie puede obligar al propietario de un bien a seguir siendo propietario del mismo. Este derecho es irrenunciable e imprescriptible para cualquier propietario de un proindiviso, lo que lo convierte en un acto jurídico común en herencias y divorcios.
Por tanto, la causa más común de extinción de condominio es la voluntad de los propietarios de un inmueble de no continuar formando parte de la comunidad, como en el caso de un divorcio, donde uno de los miembros de la pareja quiera quedarse con la vivienda familiar comprándole su parte al otro o la venta de un procentaje de propiedad de un inmueble recibido en herencia a otro de los herederos.
La extinción de condominio puede desarrollarse de dos formas posibles:
Extinción de condominio por mutuo acuerdo: uno de los propietarios adquiere las partes indivisas de los demás. En este caso, los copropietarios deben tasar el bien a dividir y luego formalizar la extinción de condominio con una escritura ante notario, pagando el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). En situaciones donde el inmueble sea la vivienda familiar de una pareja en proceso de divorcio o separación, la extinción del condominio debe quedar reflejada en el convenio regulador. Si dicho acuerdo es homologado por la Justicia, se transforma, junto con la sentencia, en la escritura oficial de extinción del condominio. En este escenario no se aplica el IAJD.
Extinción de condominio por vía judicial: cuando los copropietarios no logran ponerse de acuerdo, ya sea en el precio o la modalidad de división del bien, la única alternativa es recurrir a la Justicia mediante una demanda de división de cosa común ante el juzgado de primera instancia. Esta acción legal implica solicitar al tribunal la extinción del condominio, ya sea mediante la adjudicación de la parte correspondiente a cada propietario si la propiedad es divisible, o a través de la venta y la posterior distribución del dinero resultante en casos de indivisibilidad. Esto se lleva a cabo con un juicio ordinario, requiriendo la intervención de un abogado y procurador.
En el proceso de extinción de condominio, la consecuencia principal entre los copropietarios es la terminación de la situación de propiedad compartida. Esto implica que un propietario adquiere el 100% del pleno dominio del bien, ya sea a través de la compra de la parte de otro miembro de la pareja o mediante la adquisición del porcentaje correspondiente en casos de herencia (aquí el porcentaje de propiedad adquirido puede variar).
La extinción de condominio presenta la ventaja de estar exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el cual en España oscila entre el 4% y el 10% del valor del bien transmitido. Sin embargo, la extinción de condominio está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de venta del inmueble, según la comunidad autónoma donde se encuentre ubicado el inmueble.
En el caso de contar con una hipoteca sobre la vivienda cuya propiedad se quiere transmitir, el cálculo es el siguiente. Supongamos que compartes una casa con tu expareja y que tenéis una hipoteca conjunta. Aquí está el procedimiento para determinar el precio de la compensación que le deberás pagar a tu ex por comprarle su parte:
1. Tasa la vivienda.
2. Determina la mitad de la hipoteca pendiente.
3. Resta la deuda al valor de su porcentaje de propiedad.
Por ejemplo, tienes con tu expareja una vivienda valorada en 345.000 €. Ella posee el 65% de propiedad de la vivienda (224.250 €) y tú un 35% (120.750 €). Por tanto, deseas comprarle el 65% de propiedad a tu expareja. A todo esto, tenéis una hipoteca cuya deuda asciende a 232.015,76 €. Cada uno asumís la mitad de la deuda, es decir, 116.007,88 €. En consecuencia, deberías abonarle a tu ex 108.242,12 € (224.250 € - 116.007,88 €).
Esto significa que, siguiendo los números de este ejemplo, el día en que firmes la extinción de condominio ante notario para comprarle su parte de la vivienda a tu ex, le deberás extender un cheque o realizar una transferencia por valor de 108.242,12 €, además de tener que pagar un 1,5% - o el equivalente de tu CC.AA - de su parte de propiedad por el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). En Cataluña, 3.363,75 € (1,5% de 224.250 €).
Además del importe del procentaje de propiedad adquirido y del impuesto de actos jurídicos documentados - si debes pagarlo, recordemos que ante divorcios por vía judicial este impuesto queda anulado - deberás pagar los costes de notaría, del cambio en el registro de la propiedad y los gastos de gestoría, los cuales pueden sumar algún que otro millar de euros más al total a desembolsar ese día.
Por último, cuando se realiza una extinción de condominio, se suele cancelar la hipoteca antigua - a nombre de los dos miembros de la expareja - y se suele iniciar una nueva hipoteca a nombre del miembro de la expareja que adquiere el 100% pleno dominio de la vivienda, por lo cual se suele firmar la hipoteca en la notaría junto al papeleo de la extinción de condominio el día en que se realiza este trámite.
Si adquiriste una vivienda conjuntamente con tu expareja, un día os separáis y quieres entonces comprarle su procentaje de propiedad a ella y quedarte tú a vivir en esa vivienda, deberás realizar una extinción de condominio, es decir, comprarle su parte de propiedad a tu ex. Esto suele ser más económico que vender la casa y comprarte otra, operación por la cual tendrías que pagar el ITP, que puede llegar a ser del 10%. En la extinción de condominio se paga IAJD - y no siempre - que puede ser de cómo máximo el 1,5% del valor de la parte adquirida.
Por este simple motivo, y siempre que sea posible a nivel económico y emocional, yo recomiendo realizar una extinción de condominio y no una venta del inmueble para comprar otro posteriormente, ya que con la extinción de condominio ahorrarás bastantes miles de euros en impuestos que, de otro modo, se quedaría el Estado.
Qué es una extinción de condominio
Un condominio es la condición por la cual la propiedad de un objeto, comúnmente un inmueble, es compartida por dos o más personas. Es, esencialmente, un dominio compartido, donde múltiples individuos comparten la titularidad de un mismo bien. La extinción de condominio, por su parte, es la disolución de la situación de propiedad en común de un bien, y suele implicar la adjudicación del pleno dominio del bien a uno de sus propietarios. El condominio recibe otros nombres como: proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes, siendo "extinción de comunidad" o "disolución de comunidad" expresiones equivalentes a extinción de condominio.
Cómo se desarrolla una extinción de condominio
La extinción de condominio puede ser solicitada por los copropietarios del bien en cualquier momento y se materializa cuando una de las partes desea poner fin a la copropiedad, ya que nadie puede obligar al propietario de un bien a seguir siendo propietario del mismo. Este derecho es irrenunciable e imprescriptible para cualquier propietario de un proindiviso, lo que lo convierte en un acto jurídico común en herencias y divorcios.
Por tanto, la causa más común de extinción de condominio es la voluntad de los propietarios de un inmueble de no continuar formando parte de la comunidad, como en el caso de un divorcio, donde uno de los miembros de la pareja quiera quedarse con la vivienda familiar comprándole su parte al otro o la venta de un procentaje de propiedad de un inmueble recibido en herencia a otro de los herederos.
La extinción de condominio puede desarrollarse de dos formas posibles:
Extinción de condominio por mutuo acuerdo: uno de los propietarios adquiere las partes indivisas de los demás. En este caso, los copropietarios deben tasar el bien a dividir y luego formalizar la extinción de condominio con una escritura ante notario, pagando el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). En situaciones donde el inmueble sea la vivienda familiar de una pareja en proceso de divorcio o separación, la extinción del condominio debe quedar reflejada en el convenio regulador. Si dicho acuerdo es homologado por la Justicia, se transforma, junto con la sentencia, en la escritura oficial de extinción del condominio. En este escenario no se aplica el IAJD.
Extinción de condominio por vía judicial: cuando los copropietarios no logran ponerse de acuerdo, ya sea en el precio o la modalidad de división del bien, la única alternativa es recurrir a la Justicia mediante una demanda de división de cosa común ante el juzgado de primera instancia. Esta acción legal implica solicitar al tribunal la extinción del condominio, ya sea mediante la adjudicación de la parte correspondiente a cada propietario si la propiedad es divisible, o a través de la venta y la posterior distribución del dinero resultante en casos de indivisibilidad. Esto se lleva a cabo con un juicio ordinario, requiriendo la intervención de un abogado y procurador.
Resultado de la extinción de condominio
En el proceso de extinción de condominio, la consecuencia principal entre los copropietarios es la terminación de la situación de propiedad compartida. Esto implica que un propietario adquiere el 100% del pleno dominio del bien, ya sea a través de la compra de la parte de otro miembro de la pareja o mediante la adquisición del porcentaje correspondiente en casos de herencia (aquí el porcentaje de propiedad adquirido puede variar).
La extinción de condominio presenta la ventaja de estar exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el cual en España oscila entre el 4% y el 10% del valor del bien transmitido. Sin embargo, la extinción de condominio está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de venta del inmueble, según la comunidad autónoma donde se encuentre ubicado el inmueble.
Ejemplo de una extinción de condominio de una vivienda con hipoteca
En el caso de contar con una hipoteca sobre la vivienda cuya propiedad se quiere transmitir, el cálculo es el siguiente. Supongamos que compartes una casa con tu expareja y que tenéis una hipoteca conjunta. Aquí está el procedimiento para determinar el precio de la compensación que le deberás pagar a tu ex por comprarle su parte:
1. Tasa la vivienda.
2. Determina la mitad de la hipoteca pendiente.
3. Resta la deuda al valor de su porcentaje de propiedad.
Por ejemplo, tienes con tu expareja una vivienda valorada en 345.000 €. Ella posee el 65% de propiedad de la vivienda (224.250 €) y tú un 35% (120.750 €). Por tanto, deseas comprarle el 65% de propiedad a tu expareja. A todo esto, tenéis una hipoteca cuya deuda asciende a 232.015,76 €. Cada uno asumís la mitad de la deuda, es decir, 116.007,88 €. En consecuencia, deberías abonarle a tu ex 108.242,12 € (224.250 € - 116.007,88 €).
Esto significa que, siguiendo los números de este ejemplo, el día en que firmes la extinción de condominio ante notario para comprarle su parte de la vivienda a tu ex, le deberás extender un cheque o realizar una transferencia por valor de 108.242,12 €, además de tener que pagar un 1,5% - o el equivalente de tu CC.AA - de su parte de propiedad por el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). En Cataluña, 3.363,75 € (1,5% de 224.250 €).
Además del importe del procentaje de propiedad adquirido y del impuesto de actos jurídicos documentados - si debes pagarlo, recordemos que ante divorcios por vía judicial este impuesto queda anulado - deberás pagar los costes de notaría, del cambio en el registro de la propiedad y los gastos de gestoría, los cuales pueden sumar algún que otro millar de euros más al total a desembolsar ese día.
Por último, cuando se realiza una extinción de condominio, se suele cancelar la hipoteca antigua - a nombre de los dos miembros de la expareja - y se suele iniciar una nueva hipoteca a nombre del miembro de la expareja que adquiere el 100% pleno dominio de la vivienda, por lo cual se suele firmar la hipoteca en la notaría junto al papeleo de la extinción de condominio el día en que se realiza este trámite.
Conclusión
Si adquiriste una vivienda conjuntamente con tu expareja, un día os separáis y quieres entonces comprarle su procentaje de propiedad a ella y quedarte tú a vivir en esa vivienda, deberás realizar una extinción de condominio, es decir, comprarle su parte de propiedad a tu ex. Esto suele ser más económico que vender la casa y comprarte otra, operación por la cual tendrías que pagar el ITP, que puede llegar a ser del 10%. En la extinción de condominio se paga IAJD - y no siempre - que puede ser de cómo máximo el 1,5% del valor de la parte adquirida.
Por este simple motivo, y siempre que sea posible a nivel económico y emocional, yo recomiendo realizar una extinción de condominio y no una venta del inmueble para comprar otro posteriormente, ya que con la extinción de condominio ahorrarás bastantes miles de euros en impuestos que, de otro modo, se quedaría el Estado.
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